Zvažujete kúpu investičného bytu? Toto sú výhody a nevýhody

Ceny nehnuteľností na Slovensku dlhodobo rastú a tento trend nezastavila ani pandémia koronavírusu. Za minulý rok narástli podľa údajov Národnej banky Slovenska v porovnaní s rokom 2019 o takmer 12 percent (11,9 %).

Dlhodobo sú najvyššie ceny domov a bytov v Bratislave a jej okolí, no rastú aj v iných väčších mestách po Slovensku. Za dva najvýznamnejšie dôvody tohto enormného rastu môžeme považovať ich nedostatok a rekordne nízke úverové sadzby hypoték. Tie napriek pandémii klesli koncom minulého roka na ďalšie historické dno. Priemerná úroková sadzba z nových hypotekárnych úverov dosiahla úroveň 0,97 percenta. Odráža sa to, samozrejme, aj na objeme peňazí, ktoré banky na kúpu nehnuteľností požičiavajú. Ten takisto každým rokom rastie – na konci minulého roka presiahol celkový objem poskytnutých úverov na bývanie 33 miliárd eur.

Na čo si dať pozor
Aj vďaka tomu, že ceny bytov a domov neustále rastú, ich ľudia považujú za jednu z najistejších investícií. „Dôležité je však uvedomiť si, že ani jeden z vyššie uvedených dôvodov ich neustáleho zdražovania (teda nedostatok na trhu a nízke úrokové sadzby úverov na bývanie) nemusia trvať donekonečna. Treba preto rátať s tým, že do budúcna môže dopyt po nehnuteľnostiach klesnúť,“ vysvetľuje senior analytik Swiss Life Select Slovensko Peter Világi.

Nevýhodou nehnuteľností ako investície je aj ich nízka likvidita. Znamená to, že ak sa aj dostanete do situácie, v ktorej potrebujete svoje peniaze „uložené“ v nehnuteľnosti použiť na niečo iné, musíte najskôr prejsť pomerne zdĺhavým procesom. Samotné nájdenie kupca môže trvať niekoľko mesiacov až rok – v závislosti od atraktivity nehnuteľnosti a dopytu na trhu. Rovnako treba rátať so všetkými právnymi úkonmi okolo predaja a prepisu nehnuteľnosti, ktorý je opäť o niečo zdĺhavejší v prípade, ak si váš kupec berie na kúpu nehnuteľnosti hypotéku.
 

Ak sa rozhodnete pre kúpu investičného bytu či domu, mali by ste si vypočítať, aký potenciálny zisk a v akom horizonte môžete očakávať. Samozrejme po odrátaní všetkých vstupných nákladov vrátane provízie realitnej kancelárii či nákladov na zariadenie/rekonštrukciu. Investícia do nehnuteľností je dlhodobou investíciou, preto si musíte rozmyslieť, či vám toto číslo stačí po zvážení všetkého času a energie, ktoré budete musieť investovať do starostlivosti o byt a riešenia nájomníkov.

Ak budete byt či dom prenajímať, mali by ste mať ideálne niekoľkomesačnú finančnú rezervu, ktorá vám pokryje náklady spojené s bytom (prípadná splátka úveru, náklady za nájom a energie) v prípade, ak by vám vypadol nájomník.

V súčasnej dobe, okrem iného vplyvom pandémie, pribudlo najmä v Bratislave, no aj v iných väčších mestách, viac bytov na prenájom. Nájomníci majú teda aktuálne na vrch a môžu si vyberať, čím sa pre vlastníkov investičných bytov stáva nájdenie nájomníka o niečo komplikovanejšie. Dôvodom je najmä fakt, že zahraničných návštevníkov ubudlo (respektíve žiadni nie sú) a aj byty určené na AirBnB – teda krátkodobý prenájom – sa museli preorientovať na dlhodobých nájomníkov.
 

„Pri prenájme treba myslieť aj na to, že vám môžu vzniknúť náklady na prípadnú opravu bytu po nájomníkoch. Samozrejme, môžete to mať ošetrené zmluvne a následne si tieto náklady vymáhať od samotných nájomníkov, no to je často takpovediac na dlhé lakte. Niekedy môže trvať až roky, kým sa k peniazom reálne dostanete,“ upozorňuje Világi.

Nehnuteľnosti áno, ale bezpečne
Samozrejme, tým netvrdíme, že investícia do nehnuteľností je zlým krokom. Naopak, nehnuteľnosť je dobrým investičným aktívom, no iba v prípade, ak tvorí menšiu časť portfólia.

Výhodnou a menej rizikovou alternatívou sú podielové fondy, ktoré priamo investujú do nehnuteľností. Na rozdiel od „stavenia“ na jeden byt či dom majú v portfóliu viacero nehnuteľností a tiež viacero realitných sektorov, ktorých ceny sa väčšinou nevyvíjajú rovnako. „Okrem rezidenčných nehnuteľností sú tu aj kancelárske, logistické, priemyselné, obchodné či rekreačné nehnuteľnosti, a to nie len na lokálnom trhu. Podiely v špeciálnych realitných podielových fondoch nie je problém speňažiť spravidla do niekoľkých dní, aj keď im zákon umožňuje vo výnimočných situáciách predĺžiť lehotu vyplatenia na maximálne 12 mesiacov,“ vysvetľuje Világi.

Výhodou je tiež to, že minimálna vstupná investícia sa začína už na úrovni 20 eur, vďaka čomu môžete investovať a dosiahnuť tak život podľa vlastných predstáv, no nemusíte sa viazať hypotékou či rizikom dlhodobej investície do jednej nehnuteľnosti.