Napriek pandémii, ceny nehnuteľnosti stále rastú. Odborníci hovoria, že bývanie je ešte stále dostupnejšie ako v dlhodobom priemere, čiže o cenovej bubline zatiaľ nemôže byť reč. Znamená to, že teraz je ten správny čas na kúpu bývania, alebo stojí za to ešte počkať?

Je to bublina alebo nie je to bublina?
Ceny nehnuteľností na Slovensku v prvých troch mesiacoch tohto roka opäť prepisovali históriu. Ceny nehnuteľností v kvartálnom porovnaní vzrástli o 18,6 %, čo je skutočne extrémny nárast. Výraznejší podiel na cenovom vývoji mali ceny domov, oproti tomu priemerná cena bytov vzrástla o 119 eur. Priemerná cena rodinných domov vzrástla o 120 eur. Predpokladom je, že tento rast ovplyvnili rekreačné nenhuteľnosti.
Ak sa na tempo rastu pozeráme v porovnaní s rastom platov, dostupnosť sa v zásade nemení. Od roku 2002 narástla priemerná mzda na Slovensku 2,5-násobne a ceny nehnuteľností trojnásobne. Avšak za rovnaký čas klesli úroky hypoték zo siedmich až pod jedno percento (a takto nízko sa držia už od novembra 2020). To znamená, že bývanie nie je menej dostupné.

Iný pohľad hovorí o porovnaní voči tzv. fundamentálnym hodnotám. Z tohto pohľadu, ktorý meria tempo rastu voči celkovej finančnej stabilite, vychádzajú byty a domy cenovo nadhodnotené o 19 percent. Na porovnanie, v Čechách sú nehnuteľnosti vychýlené od rovnovážneho stavu až o 25 %. Avšak stále to ešte nie je bublina. Inak povedané, ani pri tak vysokých cenách ako dnes sa nedá kalkulovať s tým, že bublina čoskoro praskne a ceny pôjdu dole.
 

Na Slovensku je smutným faktom, že bytový projekt od kúpy pozemku až po kolaudáciu a odovzdanie novým majiteľom trvá vyše 10 rokov. Aj keď stavbári by bytovku stihli postaviť za štvrtinu času, celý proces naťahuje zdĺhavé povoľovanie.

Aj keď sa stále stavia, bytov je stále zúfalo málo
Klasická ekonomická poučka hovorí, že ceny tovarov tvorí ponuka a dopyt. Pri nehnuteľnostiach však k nim pribúda aj vplyv regulácie a ceny peňazí. V praxi to znamená, že vývoj cenoviek ovplyvňuje predovšetkým počet bytov v predaji a dopyt zo strany kupujúcich v závislosti od vývoja platov, úspor a predovšetkým úrokových sadzieb. Dnes všetky tieto faktory hovoria v prospech pokračovania rastu cien. Niekto by mohol namietať, že aj v roku 2007 sa hovorilo o ešte dlhom raste cien, avšak už o rok prišla kríza, s ňou prasknutie bubliny a pád cien. Dnešná situácia je však iná. Predovšetkým tým, že hypotéky sú oveľa lacnejšie a podmienky na získanie úveru dokážu splniť aj ľudia s výrazne nižším príjmom ako pred dekádou.

Zmena nastala aj v ponuke voľných nehnuteľností na trhu. Koncom marca bolo v Bratislave v ponuke len 2 200 bytov v nových projektoch. Na porovnanie, je to menej ako tretina z rekordne širokej ponuky z rokov 2016-17. Tento stav neznamená, že sa dopyt nasycuje, je to výsledok prepadu počtu nových bytových projektov v čase finančnej krízy pred desaťročím. Na Slovensku je totiž smutným faktom, že bytový projekt od kúpy pozemku až po kolaudáciu a odovzdanie novým majiteľom trvá vyše 10 rokov. Aj keď stavbári by bytovku stihli postaviť za štvrtinu času, celý proces naťahuje zdĺhavé povoľovanie. Pritom bytov je stále zúfalo málo. Na porovnanie: na tisícku Bratislavčanov pripadá 385 bytov, čo je menej ako v Prahe (478) či Varšave (463), nehovoriac o Budapešti (524) a Viedni (574). V ďalších slovenských mestách nie je situácia taká kritická, avšak nedostatok bytov je cítiť aj tam. A to napriek tomu, že posledných dvadsať rokov sa z veľkých miest sťahujú tisíce obyvateľov do okolitých satelitných obcí.
 

Happy couple sitting on sofa surrounded by heap of cardboard boxes, using tablet choose goods and furniture for new home, resting at moving day at first dwelling. E-commerce retail services concept

Mestské nájomné byty v nedohľadne
Aj keď je dostupnosť bývania podľa štatistík stále dobrá, reálne sa bývanie už stáva luxusom. Týmto sa približujeme situácii v niektorých krajinách západného sveta, ktoré nepoznajú štátom podporované nájomné bývanie. Ak totiž nemáte možnosť bývať v cenovo dostupnom nájme a splátka hypotéky je nižšia ako komerčné nájomné, logicky si vyberáte kúpu bytu. Na Slovensku je táto dilema jasná: keďže štát a mestá prakticky nevlastnia žiadne byty, tak v komerčných nájmoch žije len asi deväť percent domácností. A všetci ostatní sa snažia získať bývanie, čo je z roka na rok ťažšie a ťažšie. Výhľad do budúcna neveští žiadnu zmenu trendu, ako ukazuje porovnanie Bratislavy s Európou. Kým sa slovenské hlavné mesto neposunie v počte nájomných bytov s regulovaným nájmom (aktuálne vlastní 1 914 bytov) aspoň na úroveň Brna (28-tisíc bytov), nič sa nezmení. O situácii vo Viedni, ktorá má až 220-tisíc mestských nájomných bytov, môžeme len snívať...
 

Ak si skutočne chcete zariadiť život podľa svojich predstáv v novom bývaní, nie je dôvod s kúpou čakať. Každým mesiacom totiž bude pravdepodobne o niečo drahšie.

Kým neklesne dopyt, neprestanú ceny rásť
Čo to teda znamená v praxi? Nie je dôvod čakať, že ceny bývania v blízkej dobe prestanú rásť. Maximálne by mohli spomaliť z rekordného tempa vysoko cez desať percent niekde k polovičnej hranici. Aby sa tak stalo, museli by sa však zmeniť dnešné pomery na trhu. Očakávať však v blízkych mesiacoch viac bytov v ponuke je nereálne, podobne nie je dôvod dúfať v pokles dopytu. Aj keď ekonómovia predpovedajú, že hypotéky sa odlepia od úrokového dna a začnú rásť, pôjde pravdepodobne o pohyby v desatinách percenta výhľadovo v najbližšom roku či dvoch. A ak sa dramaticky nespomalí rast platov či nepríde ďalšie sprísnenie podmienok pre úvery (zatiaľ sa nič také nečrtá), dopyt nemá dôvod klesať. Presne opačný vývoj indikujú čísla hypoték za marec: vyše 1,3 miliardy nových úverov na nehnuteľnosti je najvyššie číslo od mája 2016. Zároveň sa tento mesiac zaradil medzi 3 historicky najsilnejšie mesiace v nových úveroch na bývanie. Ak si skutočne chcete zariadiť život podľa svojich predstáv v novom bývaní, nie je dôvod s kúpou čakať. Každým mesiacom totiž bude pravdepodobne o niečo drahšie.
 

Povedzte nám o vašich želaniach, snoch a cieľoch

Našimi klientmi sú šikovní, aktívni ľudia, ktorí sa dokážu nadchnúť pre to čo robia tak v osobnom, ako aj pracovnom živote. Ak patríte medzi nich, radi vás podporíme. Dohodnite si bezplatné stretnutie a zistite aké benefity získate, ak zveríte svoje peniaze profesionálom, ktorých starostlivosť o financie baví.

shutterstock_772932007_small2

Blogy

Očkovacia lotéria: Výhra môže byť šťastím aj prekliatím

Ľuďom vo finančných problémoch spravidla veľká výhra nepomôže. Často iba zvýrazní ako veľmi s peniazmi nedokážu hospodáriť. Veľký dom, apartmán v horách, či luxusné auto so sebou prinášajú zvýšené náklady na prevádzku a údržbu, ktoré bude človek platiť aj potom, keď minie všetky peniaze. Existuje veľa príkladov z histórie, keď rekordné výhry skončili rekordnými dlhmi, psychickými problémami, závislosťou a bezdomovectvom.

Čítať ďalej
apnoe_mood_16x8

Životné témy

Freediverka Anna von Boetticher: Je tam úplne ticho. Svet sa zastaví

Anna von Boetticher sa naposledy zhlboka nadýchne. Osem dlhých sekúnd, kým jej pľúca nie sú naplnené vzduchom, ktorý potrebuje na prežitie. Potom zmizne do hlbín.

Čítať ďalej
EF1B3095 (1)

Životné témy

Vedec Pavol Čekan: Ak si niečo zaumienim, nedokážem sa vzdať

Vyskúšal si prácu v najlepších svetových laboratóriách, no aj tak sa vrátil na Slovensko. Vedec Pavol Čekan sa stal známy najmä vďaka pandémii, hoci jeho spoločnosť v Bratislave vyvíja aj inovácie v diagnostike rakoviny. Všetko však mohlo byť inak, keby si zvolil ponúkanú dráhu operného speváka. Aj to je súčasťou jeho turbulentného životného príbehu.

Čítať ďalej
Two cute daughters enjoy interesting fairy tale story read by mommy, sitting together on couch in living room. Hobby and leisure funny time, development and education of children by parent at home

Blogy

Nádej na lacnejšie bývanie je večná. Aktuálne si však „dáva pauzu“

Napriek pandémii, ceny nehnuteľnosti stále rastú. Odborníci hovoria, že bývanie je ešte stále dostupnejšie ako v dlhodobom priemere, čiže o cenovej bubline zatiaľ nemôže byť reč. Znamená to, že teraz je ten správny čas na kúpu bývania, alebo stojí za to ešte počkať?

Čítať ďalej
Longoni_Stills-00058139

Životné témy

79-ročný starček stále skáče s padákom

Lietanie je pre Giana Paola Longoniho život. Je vo vzduchu vždy, keď môže a to buď vo svojom lietadle, s padákom alebo v špeciálnej kombinéza na lietanie. A to aj napriek tomu, že už dávno dosiahol dôchodkový vek.

Čítať ďalej
mestovsdedina-1

Skutočne sa oplatí vymeniť mestský byt za dom na vidieku?

Mnoho ľudí v niektorej fáze života dospeje k zásadnej otázke, či si kúpiť byt v meste alebo radšej uprednostniť rodinný dom na vidieku. Na túto dilemu sa dá pozrieť z viacerých uhlov: od ceny bývania, cez dopravu a infraštruktúru (školy, škôlky, obchody, služby) až po rozmiestnenie voľnočasových záujmov detí. Mnohí ľudia, ktorí si vyskúšali obe varianty, potvrdzujú, že tým najlepším indikátorom je úprimná odpoveď na otázku „Kde si najlepšie užijem život podľa vlastných predstáv?“

Čítať ďalej